租金房屋-江苏南京乐伽公寓租客刘先生:乐伽违约了房东的那部分合同-叙利亚新闻

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通過雙向優惠的方式,樂伽迅速獲得了市場,然而「高進低出」的同時,也意味着每出租一套房,樂伽每月就要損失數百元。而正是通過「長收短付」的模式,樂伽獲得了填補資金漏洞的時間。

江蘇南京樂伽公寓房東李女士:他們按季度給我支付租金。

江蘇南京樂伽公寓租客劉先生:房子都比其他中介公司要低100到200元,是差不多和房東直接談的價格。

8月7日當晚,南京市住房保障和房產局發佈通告稱,相關區政府按照方便客戶、屬地調處原則,組織司法所、人民調解委員會、律師事務所等第三方機構,在轄區設立調處服務點,為南京地區樂伽公司客戶提供糾紛調解和法律諮詢服務。 近日,央視財經記者也趕往江蘇南京,對此事進行了調查。

隨後,央視財經記者多次嘗試聯繫樂伽公寓的高管人員,但電話始終未能接通,樂伽公寓的總部也已經人去樓空。央視財經記者在調查中了解到,註冊資本為100萬元的樂伽公寓,股東實際繳納資本僅為15.3萬元。樂伽公寓在宣傳簡介中稱,其在南京、蘇州、杭州、成都等多個城市已擁有超過10萬多所房源,管理的房屋資產已達1000億元以上。

而這三套房源如果順利租出去,就能再收取三套房屋全年的租金。

一名樂伽租客曾在社交媒體中上傳了一段視頻,視頻中,租客的個人物品正在被人擅自清出房屋。

在南京市鼓樓區、由政府設立的一個調解點,央視財經記者見到了正在爭執的房東和租客。

11日,央視財經記者從南京市住房保障和房產局獲悉,為防範和化解住房租賃市場風險,南京市房產局、公安局、市場監管局、地方金融監管局等部門將用2個月時間,依法嚴查「高收低出」、挪用租金等行為。這次專項行動主要針對房地產經紀機構和住房租賃企業。

8月7日,樂伽方面宣布無力償還欠款后,房東要求把房屋收回止損,但已經交了全年租金的租客不願搬走。央視財經記者在調查中了解到:樂伽的租客基本上都是年付租金,但樂伽卻是按季度,甚至是按月向房東支付租金。

    

    

    

江蘇南京樂伽公寓租客劉先生:樂伽違約了房東的那部分合同,我也有權利一直住到租期結束,並且房東還是要返還我一個月的押金。 在一份樂伽公寓與房東簽訂的合同中,央視財經記者看到,合同寫明:在租賃期內,房東不得收回房屋,如果房屋權益發生法律糾紛,由房東承擔全部責任。房東則表示:自己也是受害者。

樂伽公寓租客:房東跟房客兩個受害者在這邊談,有什麼好談的?

中國人民大學重陽金融研究院副院長 董希淼:如果是按年收、按季付,槓桿率是四倍。按年收、按月付,槓桿率基本上就放大到十倍以上,一旦流動性出現一點點問題,它就會出現經營的危機、倒閉。

中國人民大學重陽金融研究院副院長董希淼:短時間內,只要資金有進有出,它能維持一個暫時的平衡。從長遠看,這種中間差價全部由它自己承擔,如果沒有別的更多的盈利來源,就維繫不下去。

    

樂伽公寓「甩鍋」 房東租客進退兩難

央視財經記者隨後聯繫了律師,律師認為,根據我國民法總則第162條,代理人在代理權限範圍內,以被代理人名義實施的民事法律行為,對被代理人是發生效力的。

樂伽公寓房東:那你要這樣講,沒辦法和解。

樂伽公寓租客:你租給樂伽的,你找樂伽去啊。

    

但專家表示:這些措施難以應對樂伽公寓出現的問題,監管部門需要轉換監管思路。

樂伽公寓租客:接受不了啊,一下讓我虧七八千塊錢。

事實上,這種情況並非個案。今年7月以來,「樂伽公寓經營異常,疑似爆雷」的消息就不斷曝出,由於樂伽方面履約的進度不同,房東和租客之間的爭議不斷。

樂伽公寓房東:那我虧了我找誰啊?

    

南京整治租房市場嚴查「高收低出」挪用租金等行為

    

對此,專家分析稱,樂伽公寓的擴張本質上是一種金融加槓桿行為,也就是說:

劉先生和樂伽公寓之間簽訂的合同顯示:每月租金為2250元,但這套房屋,樂伽公寓每月卻向房東支付租金2600元。高價收房、低價出租,這正是樂伽公寓在公告中所說的「高進低出」經營模式。對於房東來說,樂伽也開出了更加優惠的「空置期」條件。

    

江蘇南京樂伽公寓房東李女士:到底能不能追究樂伽的責任?還是說我們自己協商,解決後面租金的問題,然後保留追究樂伽公司責任的權利。

樂伽公寓「高進低出」經營模式存嚴重缺陷租客們表示,選擇樂伽的原因是因為樂伽的租金相對較低,而房東也覺得樂伽開出的條件比較優惠,樂伽究竟是怎樣的一種運營模式呢?

    

    

近期,長租公寓樂伽爆雷事件引發關注。

2018年以來,樂伽公寓在蘇州、杭州、成都等地的分公司先後被列入經營異常名單。

江蘇南京樂伽公寓租客陸先生:我支付了一年的房租,加上一個月的押金,還有半個月的轉租費,一共花了15500元。在7月底的時候,房東敲了我的房門,他告訴我,沒有收到樂伽的租金,因為他們的租金是一個月一付。

    

國務院發展研究中心研究員 劉衛民:以金融監管的思維來看待租賃市場的商業模式。從保證金的角度,來增加這種項目的風險控制。對於一些加槓桿的行為,相應的部門,無論是住建,還是金融監管部門,應該給予一定的指導。

江蘇南京樂伽公寓房東李女士:第一套房樂伽公寓要了45天的空置期,樂伽公寓給的條件比其他的長租公寓要優惠很多。

    

江蘇南京樂伽公寓租客韋女士:房東就講他肯定不願意等,多等一天他就多損失一天。反正就是讓我走,或者不想搬走也行,房東就想辦法斷水斷電。

打時間差加槓桿致資金斷裂樂伽公寓承認「爆雷」

    

    

8月7日,樂伽青年公寓通過微博發出公告:公司因經營不善,無力履行合同,無法償還客戶欠款,目前已經停止經營,關閉所有業務。

江蘇劉洪律師事務所律師王尤:也就是說,樂伽公司其實是代表房東與租戶簽訂的租房合同,該合同直接對房東生效。樂伽公告雖然說房東可以單方面解除合同,但解除的是房東與樂伽公司之間的委託代理合同,無法解除樂伽公司在代理權限範圍內與租戶簽訂的租房合同。

就這樣,通過收付租金的「時間差」,樂伽可以迅速擴大規模。

樂伽向租客收取一年租金,並向房東支付一個季度的租金后,還可以再向三套房源的房東各支付一個季度的租金。

南京市鼓樓區房管局也曾約談樂伽公寓,樂伽公寓的運營主體的註冊地更是在三年內從南京市鼓樓區變更到南京市建鄴區。今年7月15日,西安市住建局也發出過針對樂伽公寓西安分公司的風險提示。

    

在8月7日的聲明中,樂伽方面表示:不再履行已經簽訂的房屋租賃合同,同意房東、房客解除與公司簽訂的合同。但對這樣的一個表態,房東和租客都表示不能接受。

目前,樂伽公寓的主體南京樂伽商業管理有限公司及其分支機構已經因房屋租賃合同糾紛遭到起訴。雖然已有部分租客和房東達成調解協議,雙方各自承擔50%的損失,但大部分租客和房東,都不接受這樣的方案。

樂伽公寓租客:我們倆怎麼談?他沒有拿到錢(租金),我也沒有拿到錢(退款)。

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